5都升格推升房市交易增溫 央行政策為第4季房市風向球

5都升格推升房市交易增溫 央行政策為第4季房市風向球2010/09/11 17:00 鉅亨網 記者施冠羽 台北 受惠於經濟復甦、五都合併升格以及兩岸往來互動頻繁等三大利多強勁帶動

近來房地產市場有了顯著的質變；根據房仲業者統計

8月份整個房市人氣從以往的傳統市中心精華區

轉移到具經貿、三通、觀光和合併升格題材的概念區。

隨著年底五都選舉逼近

「升格合併」更成為年底之前國內房地產最熱門的利多題材

其中新北市將主受「升格」利多刺激

重要交通建設沿線以及新都心將最受矚目

至於台中縣和高雄縣

則因「合併」題材推升

縣市交接的區域將是最大亮點。

除了人口移動影響房地產交易外

央行政策也成為

第4季房市變化的關鍵因素。

縣市人口遷徙推升房市交易量增溫根據主計處內政月報顯示

1-7月同縣市內移居的總人數計66.01萬人

其中最大宗為台北縣的13.37萬人

佔20.26%

其次依序為台北市11.86%、桃園縣10.2%及高雄市的7.25%；而在房價最高不可攀、居住大不易的台北市

上半年統計遷出人口為5.41萬人

其中64.2%往台北縣移動

13.64%往桃園縣

其後為台中市、基隆市與高雄市

其中具有地緣關係的台北縣、桃園縣及基隆市則囊括升格直轄市居民的前3名。

中信房屋董事長特助胡佩蘭表示

人口移動的數據與同期的買賣移轉戶數縣市分佈比例曲線輪廓大致相似

顯示區域換屋為目前自住型購屋客戶的主流決策

若以1-7月淨遷入人數來看

桃園縣以2.42萬人的增加幅度居冠

台北縣1萬人次之。

根據中信房屋2010年成屋住宅成交行情統計

顯示8月各縣市成屋住宅平均單價年增率

及2010年上半年期初期末差異統計的兩項指標上

皆為正向成長的主要縣市有

台北縣、基隆市、桃園縣、台中縣、台南縣市及高雄縣。

胡佩蘭指出

人口遷移的因素投射在房市交易量體上

使得北、桃兩縣的交易量及房價皆有其支撐性。

62%民眾看好新北市房價增值潛力根據永慶房仲集團購屋調查顯示

年底5都升格改制後

有62%的民眾看好新北市的房價增值潛力

大幅超越台北市的17%

連最新出爐的內政部人口統計也顯示

短短3年來

新北市人口共增加11.25萬人

不但為全台之冠

也等於3年來就增加一個澎湖縣的人口

相較於首善之區台北市人口減少 21875人

磁吸力道更是驚人。

而在新北市之中

又以板橋、三重和新莊最受升格利多加持

據內政部資料統計

2007年5月至2010年7月

板橋市一共增加6546人

三重市和新莊市則分別新增6402人和5406人

為人口增加最速的3大黃金都市。

永慶房仲集團新聞中心經理李建興分析

由於新北市升格為直轄市後

公務員人數將新增15000多人

就業往往帶進居住、消費等需求

再加上公務人員具有收入穩定、素質佳的特性

因此這增加三倍的就業人口

將是啟動房價的先遣部隊

而這也就是板橋、新莊等行政概念區將是首波反應升格效應的區域。

台中市聚焦捷運題材 高雄縣升格受惠最大觀察大台中地區

台中市的熱點主要集中在捷運題材

其中烏日北屯線將是全台中第1條通車的捷運

使得沿線的重點區域北區、西屯區聚氣強度特別高

根據永慶房仲集團統計

北區看屋熱度還甚至達到今年最高點。

至於台中縣

預料合併升格後將會出現輕移民效應

而首先受惠的將是緊鄰台中市的潭子、太平各鄉鎮市。

再往南看

由於高雄市原本即為直轄市

所以年底的合併升格對高雄市來說影響不大

但由於近年來

高雄市的新建案急劇萎縮

因此在新成屋流通嚴重不足下

買方明顯湧進中古屋市場。

此外

由於高雄市目前為全台人口密度最高的都市

在縣市合併後

人口預料將會往郊區疏散流動

過往高雄縣發展與高雄市相去甚遠

合併後

高雄縣由於大量吸收高雄市的資源

預料精華區會東移

使得高雄縣為升格題材下加分最顯著的區域之一。

央行政策為第4季房市動向的關鍵因素日前央行為平抑游資過

再發出千億定存單擬回收過剩游資；而擬限縮土建融貸成數的風向球一拋出

即刻對營建類股市表現產生冷熱震盪

央行只好重申

將對房地產相關貸款業務採針對性的審慎措施立場。

此舉顯示

短期內政府並不會採取立即性及全面性的強力打房手段

但具宣示作用的金檢與局部貸款限縮已成基調

將抑制投機性的資金需求降低不動產市場的泡沫化風險。